大势:时间和机会是找不回来的 - 10 Jan 2022

越是在不确定的环境中,越要抓住把握住可以确定的因素,最核心的东西一定只有一个,伟大的远景。我们先说说covid19.把菲律宾干了个人仰马翻,尤其是每平方米人口密度很大的马尼拉。不确定的是什么时候这个疫情会结束,但确定的是疫情一定会结束,世界也一定会恢复正常,菲律宾的房价也还是会在疫情后持续增长。因为有人口才有未来,菲律宾人口结构非常年轻,直到2050年都是增长的。土地是稀缺不可再生资源,可开发的土地资源越来越少,地价也是逐年增长的趋势。后疫情时代,必然会用货币宽松来刺激和恢复经济,通货膨胀是必然产物,盖房的材料逐年上涨,人工工资逐年上涨,这些基本层面的东西,并没有因为疫情而发生改变。所以疫情后,菲律宾房价恢复上涨持续上涨就是大势。势,抓住一波大势,一波浪潮。同样一个大势为什么大家反应不一样,真正有战略远见的人,相信自己的判断。中国四十年改革开放带来的红利,今天上海,深圳,北京的一批房东,如果你仔细观察就会发现所有的财富神话都是和大势相关的。如果你没有感受过中国70万买房,持有20年卖1000万,我建议你抓住菲律宾的机会感受一下。


菲律宾目前无痛买房,时代红利。10%首付,月供3000.72个月付款周期。菲律宾买期房,高杠杆,月供可以承受,时间足够长,给你足够的时间去支付。无压力,只是换一种方式去储蓄。新冠这种突发事件告诉我们不攒钱是万万不行的,存砖头也是存钱的一种形式,你投资房产的钱并没有失去,也没有离开你,只是换了一种形式陪伴你,投资客一定要学会延迟满足,若干年后房产会通过增值来回报你。买了房子就是责任,要拼尽全力去供,不要在意短期的一两年是否获利卖掉,年轻人口在,刚性需求在,卖掉变现是早一天晚一天的事。菲律宾的期房低首付,四年也好,六年也好,都不是设计给你过度杠杆去炒房的,而是让你能在房价还相对低的时候尽早上车,给你几年时间让你存出尾款让你做长远打算的。而不会出现国内北上广深这种买不起的就即使首付都凑不够永远买不起了。

为什么现在疫情还要买房,因为停下的只有外国买家,而不是本地刚需,实事上上个月alveo本地销量40亿比索以上,本地人购买,依然会造成房价上涨,疫情彻底结束大概2022年底2023年初,那个时候你再看菲律宾房价恐怕四五万人民币一平米,一套一房一厅和现在价格差出50万了。房产应该定投,设计一个目标,两年买一套,留出时间差,之后给月供慢慢养着,无论涨跌都定投,不要在乎短期一两年内的涨跌,毫无意义,因为房地产市场是有周期的,是个蓄水池,跌掉的必然还会涨回来,蓄水池满了,自然就房价创出新高了。如果你从一个十年期来看,重要的是你建仓了几套房子,你建仓的面积,你建仓的成本只要不是过份高,其实并不重要。

为什么一定是阿亚拉高端系列。先胜,没打之前就已经垫定了取胜的基础。alveo 的口号是living well.  翻译过来就是住的爽。在菲律宾你住SMDC你是绝对不可能爽滴,你住DMCI会爽吗?也不会,因为没有社区,只是一幢楼立在工厂或贫民区旁,没有好的环境,没有好的邻居。俗话说千金买房,万金买邻,对于高端最终使用者,在菲律宾一定会选ayalarockwell. 没有其他选择能让你住的开心,住的好。而一套高端房产来之不易,要盖6-7年在菲律宾才能交房,那如果你是刚需,明年结婚明年就要用怎么办?你只能买早买的人转售的或者二手的,这在未来房价高的时候,为早买的投资客提供了转售的机会。

疫情对菲律宾房产有没有真正的影响?这里我要谈的是真正的影响,远景长期影响而不是短期2-3年的影响。真正影响房价的因素,短期看金融,本国刚需问银行贷款信贷购房是否容易。中期看土地,土地资源的数量和供求关系。长期看人口,本国人口结构,年轻人口的数量,新生儿的出生率。疫情并没有改变菲律宾这些对未来房价起决定因素的东西,并不是一个疫情菲律宾一半儿人死了,其实只死了一两万人。但疫情封城无聊在家造小人儿又生出了300万封城新生儿。疫情也并没有导致菲律宾土地泛滥,又生出新土地了吗?并没有。疫情让银行日子不好过,反而让对菲律宾本国人的信贷更宽松,菲律宾本国人买房,尾款最多可以贷总房价的90%20年,现在的银行利率是百分之五点几。可以说是比以前的利率都低了很多。而且疫情后期,这世界上相当一大部分国家,恢复经济刺激经济必然采取量化宽松政策,通货膨胀物价上涨几乎是必然。(具体参考现在美国房价暴涨)。

菲律宾房产几个重要的注意事项:

1.
不要混淆投资和投机的区别,时间是房产体现价值的重要因素,目前菲律宾的房价已经不再适合短期炒作投机倒把了,你们只能做中长线投资,选对项目,靠时间让收益最大化。同样如果你选择了投机,就要有能力有实力承担后果,不要埋怨被菲律宾房产割韭菜,病的不是菲律宾房产,病的是你想一夜暴富的心态,你为什么选择高杠杆购买超过自己实际支付能力的东西呢?我们都应该向巴菲特老爷子学习,只做能力范围内的投资,愿意慢慢变富。经常念叨自己被割韭菜的人,是弱者心态。做决定的是你,不是其他人。为什么要投资房地产为主,而不是以股票,比特币为主?因为风险控制,股票市场上真正赚钱的不超过10%而投资房产给时间几乎是全胜,不战而胜。房产不是股票,不管哪里的房产本身都是一个流动性相对较弱但是低风险稳定盈利靠时间来获利的保值资产。

2.
菲律宾房产是有区分的,低端市场和高端市场走势在未来十年是完全不同的,菲律宾不是没有本国刚需,菲律宾相反本国高端市场刚需非常强劲,这些以各种方式先富起来的菲律宾人都在忙着置业买房。而低端市场多半是外国买家国际买家在投机,过度依赖灰产菠菜业,如今菠菜被打击的厉害,大量出走至迪拜,未来十年并不乐观。

3.
菲律宾买房你们最容易忽略的关键指数是容积率。所谓容积率就是指同样位置的一块未来价值相同的土地,被多少户业主共同占有,在未来共同来分这块资产蛋糕的人有多少。显而易见,容积率越低的房子未来越值钱。而你邻居越多和你一起分蛋糕的人越多的时候,你的获利越少。

4.
居住舒适度,是否适合居住,是关键指标,也是刚需购买者未来接盘侠真正关心的重要因素。甚至于一家开发商物业的好坏,都可以直接影响你未来的房价走势。所以你不要跟我说反正我也不住,质量好坏和容积率我根本不关心,就即使是出租,同样租金下租客也会选择居住舒适环境好的房子去租去住,更不用说接盘侠是买来居住一辈子,质量和是否宜居是首要考虑,其次才是地段和交通便利性。阿亚拉的房子确实好,有极强的刚性需求,就好像股票里的龙头股,因为它好,所以外面的流通盘他少,好的东西谁都不愿意去卖,大家都更愿意去拿着,因为它好,所以买卖的人很少,越好的小区买卖的人越少,买这房子的都是有钱人,也不差钱,确实好住有极强的刚性需求,一个两三百套房子的盘口,可能流动的房子就十几套房子,比起那些一个楼三四千户,天天都有房东特价卖房捡漏房永远不断的楼盘,你自己想,哪个才是真香。

5.
真正炒房的人在意的不是购入成本是否最低价,而是目前有限的钱和未来几年有限的收入加一起,我最多能建仓几套,子弹打完之前高端楼盘我能占多少坑,建仓多大的面积。因为随着时间流逝,二手市场的价格和期房些许溢价的部分都会跑回来的,重要的是在相对便宜的成本,你占有了多少优质稀缺资源。一个投资客如果都不懂延迟满足,那真的就乖乖上班,不要瞎JB折腾了。

6.
期房溢价并不可怕,关键要看这个溢价是否合理。菲律宾期房多少都有溢价,这个并不是新闻,我个人溢价20%-30%都可以接受,但像vista大部分的楼盘周边二手市场8000-9000一平,期房卖25000一平,溢价高达170%是赤裸裸的智商税。低端市场体量大选择大把,没有最便宜,只有更便宜,租赁市场不景气的情况下持续出租困难,很多房东会因为物业费和房产税的开支给不起了,而为了减轻负担去甩卖,如果你是准备买低端楼盘,那菲律宾现在依然远没见底。明年这个时候会有大批空置一年租不出去的房东宁愿赔十万人民币,也要甩卖套现低端楼盘,因为时间和精力和财务上他都耗不起了,只能降价求脱手。

7.
买房一定要有谁是我的接盘侠思维,谁以后是我买的这套房子的接盘侠是你买之前随时要问自己的问题。是靠着菠菜行业吃租菠菜凉租也租不掉的投资客(SMDC.MEGA的房子就是针对这种)?还是预算不足的屌丝刚需(DMCI的房子就是针对这种)?还是未来这个国家的企业主,从事金融,IT码农等高收入群体会选择居住的优雅社区(Ayala alveo)?未来这些高收入金领群体会选择居住和看中的地方才有接盘侠,才是你应该买房的地方。千金买房,万金择邻。

8.
相信菲律宾房产蜕变的过程才能有朝一日享受硕果。2007年之前,上海的房价也不高,当时八十几万人民币能买一套地铁1号线沿线小户型,二手市场交易也没有那么活跃,本地人买房热情也没有那么迫切。08年之后发生了什么我们都知道,四万亿之后上海房价一路高歌涨到现在。上海经历过的一切马尼拉都会经历,这是发展中国家必然经历的事儿,是经济规律来的,并不是哪个国家的特例。