菲律宾房价到底由什么决定 - 10 Jul 2020

 菲律宾的房价实际上是由这个社会精英人群的收入和海外投资人群的收入水平决定的,菲律宾房价过去5年来持续上涨,主要是由于供需关系不对称导致的,简单说任何事物供小于求时价格都要上涨,供大于求价格都要下跌,当供需处于平衡状态,则房价横盘。菲律宾房价更是如此。土地价格的变化是识别菲律宾房产投资机会的重要途径,土地价格在房产售价中占比50%,你购入楼盘的土地价值和这个楼的密集度(多少户人在你这个楼内和你共享楼下这块土地价值)决定你物业的未来价值。E.g,为什么奎松VERTIS NORTH阿亚拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心却价格破4万人民币每平,但SMDC的AIRRESIDENCE就在马卡蒂的中心价格却只有2万5均价,多年来价格上涨不明显,就是由这个密集度造成的,当然还跟开发商品质有关。

菲律宾的房价实际上是由这个社会精英人群的收入和海外投资人群的收入水平决定的,菲律宾房价过去5年来持续上涨,主要是由于供需关系不对称导致的,简单说任何事物供小于求时价格都要上涨,供大于求价格都要下跌,当供需处于平衡状态,则房价横盘。菲律宾房价更是如此。土地价格的变化是识别菲律宾房产投资机会的重要途径,土地价格在房产售价中占比50%,你购入楼盘的土地价值和这个楼的密集度(多少户人在你这个楼内和你共享楼下这块土地价值)决定你物业的未来价值。E.g,为什么奎松VERTIS NORTH阿亚拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心却价格破4万人民币每平,但SMDC的AIRRESIDENCE就在马卡蒂的中心价格却只有2万5均价,多年来价格上涨不明显,就是由这个密集度造成的,当然还跟开发商品质有关。

为什么要买菲律宾房产?


1.
  所购买房产的升值,今年有所缓和,但肺炎后经济恢复后依然要涨的。2.杠杆投资价值 菲律宾房产一成首付 5-6年付款期限 
3.高达5%-7%的租金收益(今天菲律宾买的期房已经达不到10%租金收益,因价格上涨和空置期,没房子是一天不空一直出租的)4.长期稳定且增长的租金收益(房租也是逐年上涨,没有只涨房价不涨房租的)
5.抵御通货膨胀 人民币贬值增发(2020会贬的尤其厉害 目前对美金已经8%失去了)
6.菲律宾好的房子价格已经不便宜了,那些号称30万40万买一套的几乎都是贫民区,远的不靠谱的地方,再等下去估计就彻底错过了,再等下一个发展中国家,各项指标都能达到菲律宾这样的国家几乎没有,即使有价格也是贵过菲律宾。
7.永久产权 很多人体会不到永久产权到底意味着什么,往下看三代,现在菲律宾的价格和付款方式依然是“白送”的。拼爹还是LOW的,在菲律宾真正的贵族都是拼祖上八代留下的土地,比如说AYALA家族。

透过现象看本质非常重要,菲律宾马尼拉房价上涨至7-10万人民币每平米从长远来看是必然的,发展中国家经济增长房价上涨是历史必然。租金,本国人收入,企业利润,GDP,物价通胀,货币增发,导致房价按照年均5%-20%的速度持续上涨也是发展中国家人均3000美金到8000美金年收入这个阶段的历史必然。在一个稳定发展的社会中,房价必然持续上涨,并且上涨速度略高于社会价格总水平(菲律宾通胀3.5%)的上涨速度与社会总财富增长速度之合(GDP每年增长6.7)。我们保守一些,假设菲律宾房价在未来以年10%的速度上涨,那么5年期增长1.6倍,十年增长2.6倍,二十年增长6.7倍,三十年增长17.4倍,这就是房产中所谓的时间复利,而买了的人也会在这个过程中赚的盆满钵满,你无需做什么,你只要选好项目,投入较少的资金,之后每个月按时月供,不要断供,然后就等着数钱就可以了,投资就是顺势而为,房地产投资是时间的艺术,投资的时点,时期,是成功者和失败者的主要差别所在。在投资市场上,正常国家的房产租售比是3-4%,而在菲律宾这个数值远远高出。租售比是月租金除以房产售价,这证明菲律宾的房产售价(分母)偏小,菲律宾的房价一定要继续走高才符合经济规律。菲律宾长期的经济发展,马尼拉交通持续改善,人口持续增加,技术水平持续上升,这些都是菲律宾房价持续上涨的推动因素和必然。还有一些短期性机会因素,比如某些地区地铁开建,地铁开通,轻轨开建,轻轨开通新线,过河的立交桥开通等等,我们投资菲律宾房产要重视这种3年内的短期机会,但更要把握长期机会。


菲律宾人口达1.2亿,平均年龄24岁,首都马尼拉人口2200万,土地面积只有上海的10分之一,菲律宾的人口红利会让菲律宾房价受益未来30年,持续释放,菲律宾到2050年人口结构依然是增长型的。这实际就是菲律宾房产的本质人多地少,不会因为疫情而改变,可能因为疫情而延缓套现,但本质并不会改变。有人有年轻人的国家房产才有未来,才有消费,才有经济增长。而短期来讲,马尼拉住宅量总存量只有107300套,是远远不能满足哪怕1%的富裕人群,社会精英的居住需要。更何况中国网络游戏公司,加大住房需求,高租金回报又刺激本地投资客和国际投资客热钱流入。菲律宾社会精英人群比例,远远不止1%,本地高收入职业人群+海外赚美金的OFW.仲量联行调查显示,菲律宾家庭年收入超过185万比索以上的有18.5万个,年收入60-180万比索的家庭有170万个,这些人大多是本土律师,医生,企业高管,自己经商的企业主,高技术型专业人才。而菲律宾海外劳工,也不止是输出了菲佣,建筑工人等低端人才,实际上还有很多菲律宾护士护师,从事I.T业的海外菲劳在英国美国爱尔兰新加坡等国家每月收入4000美金以上。实际上菲律宾海外劳工总量超过千万,每年给菲律宾带回322亿美元的海外汇款是不争的事实。本地富裕人群+海外工作的富裕菲律宾人+狼一样的中国投资客才是菲律宾房价持续上涨过去五年的罪魁祸首,我认为经过2020年的延缓和调整后,再5年菲律宾房价依然必然持续上涨,任何认为到顶了风险了不涨了的人都是不懂经济规律的短视。


什么人不适合买菲律宾房产?


没有尾款的人,特别是未来5-6年内也挣不到给不出尾款的人,千万不能买。如果你只是想高杠杆搞一下炒房却给不出尾款,那赶紧打消这个念头,我见过太多没有合理利用期房时间去存尾款,单纯的寄希望于转卖,最后血本无归的中国买家。短线转卖有成功的,但不是每个人买了都能短线转卖,相反这个比例是小于20%的,对菲律宾不了解的,卖房渠道不了解的大陆买家很难这么操作,如果你只是寄希望于微信群里转中国人,那和击鼓传花没有区别,这种群里转卖的把戏很快就进行不下去了。因为很快群里想卖的比想买的都多。
我最近很少写公众号了,说真话会得罪同行,说假话会恶心自己,那我选择直接闭嘴。我看到了太多在一切都不确定的疫情期间狂推垃圾盘收割韭菜的国内中介也看到了太多在菲同行转行或者歇斯底里。这次疫情导致闭关锁国3个月还没控制住对菲律宾房市打击很重,尤其是目前现房租赁市场空置率不容乐观。我更希望大家能够理性看待菲律宾房产的未来,不要用赌博的心态一夜暴富的心态去投资菲律宾。也不要因为短期的一些波动和放缓而对菲律宾房产丧失信心,菲律宾房产是好的,可以增加你的财富是确定的,我曾经买过的每一套菲律宾房子都让我变的更加富有离财富自由更近了一步,I WANT U DEAL WITH YOUR PROBLEMS BY BECOMING RICH TOO.我是RYAN,菲律宾新移民,我既是炒房客也是菲律宾房产的销售,在菲律宾实战炒房6年,相信我的经验可以帮你在菲律宾做最好的资产配置和风险防控。有实力的客户欢迎“骚扰”没实力的请高抬贵手,因为时间是世界上最宝贵的不可再生资源。
我的微信:13512123211

 

 

 

 

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我是Ryan,菲律宾新移民,我本身是炒房客也是菲律宾房产的销售,在菲律宾实战炒房6年,相信我的经验可以帮助你在菲律宾做最好的资产配置和风险把控,有实力的欢迎“骚扰”没实力的高抬贵手。