预热结束,菲律宾房市进入上半场 - 08 Aug 2019

 portant; word-wrap: break-word !important;">2015-2019算是菲律宾房市的预热启动期,这五年时间,中心区的价格大概涨了一倍,我个人认为涨速一般,并不算快,但是后面马尼拉大搞基建的时候,会是涨速最快的时候。portant; word-wrap: break-word !important;">中介和房子一样,都得见见"实物",哪个是混的好的,哪个是low逼,一目了然,中介自身的知识面,和教育背景,社会经验会导致对同一个事物的认知理解也是很不相同的。portant; word-wrap: break-word !important;">很多人认为马尼拉房市进入下半场,其实马尼拉房市才刚刚起步,以20年一个周期来看,马尼拉房市未来还有10年红利期。portant; word-wrap: break-word !important;">菲律宾马尼拉基建都还没搞完,哪里来的房市下半场?! 地铁还没建好,高速公路,分流交通的高架桥,基建全部都没建好的情况下,马尼拉的房市2015-2019只能算是预热结束.现在进入上半场。

本人学统计专业出身,可能我看问题的角度不同,即使是资金过硬,在菲律宾不使用杠杆炒房也是傻B的行为,说简单一点,全部现金砸上,即使是你买现房省了20万人民币一套,但假设你有100万资金,你只能操作一套房,最多一套半,之后就歇了。但是杠杆要合理使用,什么叫合理使用,你有100万干了200万人民币300万人民币的事儿叫合理使用,你有100万干了1000万人民币的事儿,叫穷B想钱想发疯。 

什么样的期房是值得炒的?到今天为止,马尼拉所有期房都溢价,各家开发商期房溢价程度不同。如果是地区内二手房实际价值80万人民币,开发商期房100万卖给你,5年时间建好,就是值得炒的期房。因为即使溢价20万,但是你是首付10%.以10万块的现金,买了五年后的房价,以目前马尼拉的年涨幅20%来说,一年溢价的部分就回来了,所以这种期房是值得炒的。

什么样的期房是不值得炒的,比如华人开发商零首付这种,区域内二手房实际价格450万比索,但是期房新盘售价800万比索,溢价幅度78%.哈哈,四年的期房,即使马尼拉目前年增速20%.那你四年时间刚好给足溢价部分,没有利润,这就是不值得炒的期房。


炒房要学会抱开发商大腿,千万别把开发商当傻b.开发商绝对比你聪明,如果哪家房子卖的便宜,你要问问为什么便宜,建造成本没有太多花哨7000人民币一平,上下2000人民币一平取决于高中低档次,真正决定房价的还是这块土地的价值,那么问题来了,
1 DMCI便宜到底为什么?真的向某些中介鼓吹的建筑成本管控做的好吗?!其是地皮位置不好,dmci楼盘的周边环境太差,地皮不值钱,红色地震带上建房子卖给你,这种土地,好的开发商不会要,也不敢要。 
2.类似AIR RESIDENCE这种盘,价格一直上不去为什么,很显然AIR那块地皮值钱,正对阿亚拉大街RCBC.是非常值钱的位置,但是密集度太高,一个楼4000多户,你买了一间屋,你对这块地皮占有比例是很低的,4000分之一,你房子的价值当然不会升很多。 
3. 同样一块土地,华人开发商能造出4000户,阿亚拉alveo造房子以低密度著称,只能造出700户,你买了其中一间屋,你对这块土地的占有比例是700分之一,阿亚拉卖的贵些不是很正常吗。同样类型的低密度开发商还有ROCKWELL. 

虽然公寓楼购买者,并不直接参与土地所有权,但实际上你也是这块土地永久使用权的受益人之一,真正决定你房子价值的是你所购买房子的这块土地的价值和未来价值,和你对这块土地的占有比例。懂了这个基本常识再在菲律宾炒房就简单了。2019年马尼拉房市最重要的就是布局,眼光放长远一点,波好种子等成长等收获,房子没买错的情况下,几年后你会有绝对惊喜。

我从2015年开始深耕菲律宾房产,让看过4000个楼盘的专业人士为你的菲律宾房产之路保驾护航。