菲律宾房产投资,让时间给你带来丰厚利润 - 08 Aug 2019

 portant; word-wrap: break-word !important;">时间是房产投资最好的朋友,给时间拉开价格差,都不会有价无市。portant; word-wrap: break-word !important;">但凡嚎叫有价无市的多数都是想四两拨千斤,想短平快的赌徒心态。portant; word-wrap: break-word !important;">什么零首付,月供2000-3000的,当然有价无市,这几乎相当于没有门槛,阿猫阿狗都能搞的起的项目,谁会买你转售的,这种付款方式下的房子,想住的人家自己直接拿下了,毕竟2000-3000人民币的月供算不上什么,即使菲律宾双双小白领家庭,凭两份工资也能撑的起,除非是地段特别优异的项目,比如AIR RESIDENCE,或者是稀缺性不可取代的项目SHORE RESIDENCE.S RESIDENCE.其他的,想转手?梦话。portant; word-wrap: break-word !important;">这种零首付房产,它的价格走势,一定是下行抛物线,交房前因为有80%的尾款要付,会有很多给不起尾款的投资客被银行拒绝贷款而不得不抛售。portant; word-wrap: break-word !important;">即使你给出了尾款,收房出租也是噩梦一样,很多这种付款小的楼盘都被中介包盘销售,六七百户投资客在一个楼盘内,同时交房同时出租,同样的户型和房源,我请问你租给谁?

FAME就是个被包盘销售的典型,三期四期每个楼都有四百以上的中国投资客,一期二期320万转手的可以买到,三期四期480万比索。这种四两拨千斤的玩法,2016年以后已经玩不转了。 理论上的租金收益率,和实际操作上的租金收益是两回事,很多人会觉得dmci,vista,理论上的租金收益很高,因为房子总价低,但实际上却不是这样,优质租客现实中即使租房子住,也不会去选择周边环境太差,房子质量太差居住不舒适的房子来虐待自己,这个社会还是有阶层的,什么样的人住什么样的房子,蓝领和屌丝小白领会选择租住的房子,多是不稳定的,因为他们的生活也很不稳定,今天有工作,明天失业,屌丝穷逼鬼怪多,分手搬家也是常态,菲律宾的这一类人一年搬三次家很正常,假设你上一个租客搬走和下一个租客搬进来之间每次相差一个月,租客不稳定的情况下,一年空置三个月你绝对吃不消,而屌丝盘那传说中的高租金收益也真的只能是传说了。实际操作的租金收益和理论上的租金收益是两回事,屌丝盘即使出租,面对的也是整天搬进搬出,中间空置。

今年阿亚拉的涨速可以用疯狂来形容,各个项目,涨的我都心慌,但是冷静下来,仔细分析,为什么涨,还是卖得掉,房子有限,需求量大过供给量开发商才有涨价的底气,如果卖不掉没人买,阿亚拉也不敢自断财路去涨价。 纵观这轮涨价,更多的是小菲开发商意识到了期房,它今年卖给你的是六年后的价格,它意识到了一成首付价格再低的话,在一个上行市场下,开发商它亏大发了。
 
再其次,越来越多的中国人也懂了开发商与开发商之间的区别和差距在哪里,选择了不同的开发商,就选择了不同的投资命运,毫不夸张。举个例子,阿亚拉阿拉邦的项目,今年1-6月经历了四次涨价3%+6%+8%再加8%(即将6月30号),目前为止已经有了25%的涨幅,2019尚未结束,我预计今年阿亚拉阿拉邦再后半年还会有2-3次涨幅,年涨幅不低于40%.阿拉邦的爆点就在2019.而交房期是5年,即使今年之后阿拉邦以年涨20%的速度匀速上涨,那么五年之后,交房之时,阿亚拉阿拉邦五年后的价格,会是你2019年购入价格的3倍,五年后你随便卖卖给想住阿亚拉阿拉邦并且需要现房的人都是很好的收益。

为什么阿亚拉这么严格的付款方式,还有大批菲律宾土豪追崇,因为他的定价和玩法是保护投资者有良好收益的。密码破译,你只要给足够的时间,买它家房子都能赚钱,唯一的风险就是,你的钱不灵,你跑不赢时间。 很多人认为阿亚拉虽好,但是首付+月供严格,我的钱也搞不了几套啊,零首付的我能搞十套,不要认为你零首付的多搞几套会赚更多,到最后没尾款的时候统统打回原形,那是更多的负担。 三套赚钱的房,好过十套不赚钱的。SMDC.美嘉,DMCI,罗宾逊,都曾被中国中介包盘销售过,但是没人敢动阿亚拉的一线PREMIERE,二线品牌ALVEO,中国中介最多也就是拿过几百套三线avida而已,所以二线ALVEO严格的付款方式对真正的投资客是一种保护,大家都是拿了真金白银同样条件入场,没人敢抛售,到最后阿亚拉的一线二线房子都是卖方市场,一房难求。 但是什么样的情况,买阿亚拉赚不到钱,短期就要交割,比如说买了7-8个月,客人自己变主意了,这个时候转名有6%的CGT,而价格还没拉起来,这种情况下很难转售获利。

还有一种情况就是买太大了,买了三房一厅四房一厅这种很难转手,这种情况下接盘侠只能是土豪改善性住宅,菲律宾目前经济情况下,能住的起阿亚拉这么大面积的人太少。主力户型,容易套现获利的户型还是studio(28-30)平,一房一厅(50-60)平,两房一厅(88-90)平。

或者想两年短线的人买了arca south这种需要10年时间长期持有造新城的项目,像南方之星arca south这种项目是需要有闲钱能够长期持有不能短炒。菲律宾房产投资,出租要买交房时间短的,炒房要买交房时间久的,给时间,让时间帮你带来丰厚利润。

我从15年开始深耕菲律宾,让看过4000个马尼拉楼盘的专业人士为你的菲律宾房产投资之路保驾护航。