菲律宾房产最全开发商介绍附各家优点缺点转卖政策 - 21 Mar 2019


1. 最牛逼的,180年历史的开发商阿亚拉地产AYALA,这家房子是目前为止菲律宾最好的,价格也还算合理,在菲律宾没人不知道阿亚拉地产,他家房子主要分三个档次,一线阿亚拉premier,二线alveo,三线avida.一线适合土豪自住,项目上多是菲律宾的政要明星。二线alveo是最适合炒房的,他针对的主要是菲律宾的富裕阶层,和生意做的不错的商人,夫妻双方都是收入好的高管也买的起ALVEO。三线avida针对的是年轻人置业,有追求的年轻人买不起二线的情况下,会选择付款方式更优厚的三线avida,但是三线据我观察炒房赚钱的很少,却非常适合买了以后收房吃租。阿亚拉区别过其他开发商最牛逼的地方是它的造城能力,整体规划和开发一个新区对阿亚拉来说不是难事,我们熟知的马卡蒂和BGC国际城就是阿亚拉地产建造和开发的。漂亮是成功转卖的第一要素,你别告诉我颜值不重要,无论是房子还是人,颜值都重要,阿亚拉的房子是真的漂亮。阿亚拉的缺点是付款方式严格,需要有资金才能买。

2.洛克威尔ROCKWELL,小众高端,物业管理好到惊人,我亲眼见过ROCKWELL20年房龄的房子崭新的不敢相信,印象深刻,代表作品是整体规划的makati rockwell社区,是目前见过私密性最好的小区,几乎每20-30米一个保安,住宅区外面人是不许进入的。


3. 联邦地产FEDERAL,去看过他们在BGC grand hyatt附近的房子,豪华程度ok,但谈到付款和转名的时候感觉这家销售满嘴跑火车,那意思就是公司可以暗自操作后期免税帮我转名,我问他合同能体现免费赠送一次转名吗,又说不能,我又问了下他家二手转卖的房价,感觉和一手房报价能至少差出40%。果断放弃。前段时间FEDERAL地产出了个爆炸新闻,快交房的房子期房转名要付17%的税,什么概念我X!!!果然模棱两可不明说的更贵。


4.世纪地产CENTUARY主要集中的区域在makati centuary city mall附近,代表作品有川普大厦,gremacy71楼,米兰和骑士桥。除了川普以外,几乎都是外表和大厅很高端,室内很简陋,住在里面感觉不到高端,如果你住过米兰和骑士桥,你应该知道我再说什么,物管是世纪地产的硬伤,脏,蚊子苍蝇小强,居住体验真的不高级,物业费却很高级。最要命的是,世纪地产买房子可以讨价还价,你问不同的销售小组,报价也是不同的,这个太崩溃了,价格不是统一标准,你不知道哪里才是他们的底价,所以这家房子我也果断放弃了。

5.香格里拉SHANGRILA,中国人一听香格里拉心都是融化的,确实看过one shangrila place,造的很有范儿,但是香格里拉在菲律宾的硬伤是没有自主建筑团队,他们的项目都是外包给建筑商去造的,这就导致每个项目都不能准时交房,迟到个1-2年很平常,比如说rise,而菲律宾这个租金很高的地方,不能按时交房就意味着不能按时收租,如果迟到2年交房的话,你就损失10万人民币租金。
QQ截图20190321111417
以上五家都是菲律宾高端的开发商,下面介绍中端开发商

6.SMDC,我们中国人最熟悉的一家,菲律宾已故首富施至诚的房产企业,经济实力最强大的SM集团,SM商场遍布菲律宾全境,他家的房子最大的特点是地段好,付款方式好,转名费15万比索一次,缺点是密集度太高了,他们更多的是追求商业利益,不考虑购买者的居住体验和舒适度,高端房产企业一层14-16户,正常房产企业一层30户,SMDC能造出70-120户一层。不要小看这个密集度,炒期房的到最后转卖会有很多竞争者,收房出租到最后也一样会有很多竞争者。如果买smdc的房子建议大家买期房转手楼花,这家近几年新盘溢价严重,而早年的期房转卖合同价格低,很实惠,买来吃租很适合。曾经早年smdc的房子很好炒,非常怀念。

7.美嘉房产MEGA,一般是30户一层,密集度还是ok的。一线品牌mega world转名费30万比索一次,二线品牌empire east转名费很少,只要75000比索一次,如果购买目的是炒房的话还是美嘉二线品牌好一些,但是华人的企业很多政策随时变化,比如美嘉在BGC的项目,现在快交房了,突然不让购买者转卖更名,这种关门打狗的政策,对于投资客来说有时候是致命的。买的时候不说不让转,快交房了出各种规定不让你卖,这就是赤裸裸的耍LM啊。。

8.奥体嘎斯公司ORTIGAS,奥体嘎斯区域的地主,主打开发ortigas南站和ortigas北站几个项目,代表作是capitalcommens附近的IMPERIUM,HAMILTON,MAVEN.号称是阿亚拉冠名和管理的一家小公司,但是价格挺敢要的,3W多的价格我直接去买阿亚拉就好了,我干嘛要买你个抱大腿的?

9.罗宾逊ROBINSON,另外一个华人开发商,我本人从来没买过他家房子,看过他们最好的项目SIGNA以后,发现房子里面太丑,但是我遇到很多找我抛售他家房产的人,几乎是没赚钱平价卖的,也许是付款方式太容易了,买的中国人太多了,卖的时候就不那么好卖。菲律宾买房判断开发商好坏有一个最简单粗暴的方式就是看开发商的销售,罗宾逊的销售几乎都是老弱病残一问三不知混日子的,毕竟人往高处走,不好卖的项目销售赚不到钱,自然有能力的都跑路去好赚钱的开发商了,如果你再看阿亚拉和rockwell的销售团队,一身名牌的美女帅哥很多。

以上三家都是菲律宾中端的开发商,下面介绍低端开发商

10. DMCI,平心而论,dmci的建造质量不低级,相反很好的建造质量,在这里我为什么把它归类为低端开发商,是因为他家房子地段有硬伤,我遇到很多贪图便宜去买dmci房子最后不要说赚钱,平价往外卖都没人要接盘的太多太多了,更夸张的,因为付款方式零首付,月供2000-3000一套,这种容易上手的模式让很多人被中介忽悠的买了10套8套超自己能力的高杠杆,没人接盘又不能尾款的时候是一场毁灭性的灾难。如果你购买的目的是自住,那么dmci没问题,如果你购买的目的是炒房,那么请远离dmci,混乱的周边环境,不是工厂就是贫民窟的周边,在菲律宾转手时候很难卖,精神正常的人谁会给你20万利润去买这种环境。如果你不介意15年20年的长线投资,你可以试试它家,不然凡是想短期见到利润的,他家没戏。20年后你都60了,能2年赚钱胯小蜜,你干嘛要等到60蛋软时?!
QQ图片20190321112702
11. VISTA LAND,CITY LAND,看到就想吐的房子,若不是穷死到快要睡马路,谁会去买这两家。
city land1
菲律宾炒房4年,给了我机会,荣耀和金钱,让我从一个周游世界的玩咖变成努力工作的人,让我提升了一个阶层,现在这个社会你想得到别人的尊重你得有钱才能有底气。虽然做房产销售只有一年时间,还是个新手销售,但菲律宾炒房我绝对专业的,以上言论纯属个人观点和体会,没有攻击谁的意思,我的本意是让喜欢菲律宾房产的朋友在投资路上少走弯路。
2345截图20190310032031