2019菲律宾房产关键词---分化 - 12 Mar 2019

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1. 
炒楼花,目前菲律宾房产上的炒楼花逐渐开始“分化”,买了好的开发商对的项目的投资者收益已经体现或未来1-2年,逐渐体现。而买错的人,绝对会亏钱,甚至根本转不掉,只能被迫变房东,这种被迫变房东的又细分为两种情况,有尾款的问题还不大,了不起租上十年租金收益也能回本,十年后白剩一套房。而没尾款,多套加了大杠杆的日后会像热锅上的蚂蚁,他们面对的只有两种结局,第一种:止损+出局。第二种:使用高利贷,被别人当韭菜再收割一次。一般这种投资客要么被中介忽悠买了特恶心的地段,或是买了某些溢价严重的期房楼花,或者从众心理,上了所谓炒房团的贼船,几百中国人买去一个楼盘里,到最后想卖的比想接盘的人都多。以上三种情况,在菲律宾是赚不到钱的。
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2. 2019年很多人惨叫菲律宾房产期房现在不好炒了,因为菲律宾房价这几年一直在涨,很多人说是“高位”。其实现在不是高位,五年后看今天的菲律宾房价绝对是“低位”。会炒的,依然在菲律宾房价的涨幅中获利套现成功转售,不会炒的又没资本投入的自然不行。目前来看,类似2015年那样零首付炒楼花,空手套白狼的好时候已经过去了,因为现在零首付的项目大多数溢价严重,大部分的肉是被开发商提前吃掉了,而买零首付月供2000-3000块的小白,再想空手套白狼获利机会低于5%.所以我本人现在统统炒要给首付的项目,利用资金优势,甩掉屌丝投资者。不要小看这10%-20%的首付,它能保护你的投资收益,把你和屌丝投资者划分开来。区区十万首付,在菲律宾却能难倒一批人,这是现实。
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3. 青年置业菲律宾,如果你真的就给不出首付,那你一定要尽快买,挑好地段买,CBD中心区买,即使溢价也要买,因为明天绝对不会比今天便宜,在月供几千能承受的情况下,多一套房多个机会,多套房给自己留多条后路,到后期尾款的时候做个十年的开发商内部贷款,用十年时间把溢价的部分稀释掉,好过在菲律宾永远给房东交租,因为菲律宾马尼拉的房租收益率真的很高,国内大概1.5%.马尼拉大概8%-9%.
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4. 2019会有大量从事菲律宾房产销售的华人中介干不下去转行做其他,因为获客成本越来越高。2019也会有一批早年的期房成为现房进入租赁市场。2019会出现中国人和菲律宾本地人的价格双轨制(变相价格双轨制比如说让外国人只能买高层,高层价格高于低层200万比索一套,而菲律宾本国人准许买廉价的低层,目前马尼拉已经有一家公司在这么搞坑爹中国人了,这就是变相的老外和本国人价格双轨制,泰国一直都是,菲律宾正在逐渐跑偏,还好目前只有一家公司,尚未蔓延)。2019会有大量的中国资金涌入菲律宾房产,也会有越来越多的大陆新移民扎根菲律宾,因为国内的实业越来越难做了,手上有点小钱的谁也不想把钱放在银行静候贬值,美国英国又太远了,投资门槛也高,而亚洲经济增长最快的国家菲律宾会成为首选。老外投资客不断,菲律宾房产就不会停止上涨, 至少最近3年不会。如果你仔细观察菲律宾热门旅游地的酒店难订程度,你再看看现在的往返机票价格,你就能发现大陆游客是强增长态势,而菲律宾房产投资者人数和菲律宾游客的人数是挂钩和成正比的。国人对菲律宾的误解很深,来都没来过菲律宾的很难对菲律宾房产有兴趣,他们眼里的菲律宾是战场一样的危险之地,这种屁民我们暂且不谈。我们就说每年来菲律宾这130万中国游客,如果是10个人里面有一个人买了菲律宾房产,那就是13万套房子一年,菲律宾马尼拉哪里有一年13万套房子的供应量?所以菲律宾马尼拉的房价2019年一定又是欢抢冲高的一年。因为当下国内太缺少优质的资产配置包了,房产是中国人最舍得花钱的地方,我们对房子的热爱是发自内心的。
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5. 所以2019想买的切勿犹豫,越犹豫越贵,越犹豫位置越差且越贵,因为土地是不可再生资源,一个城市的发展,一定是先建后拆,资源先偏向富裕阶层,最后辐射中产刚需,再到底层拆迁改造。 
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6. 不要把开发商当SB.开发商对房子和市场的研究要远远多过你我,比如阿亚拉地产,他们的房子可以细化到一房一价,楼层朝向甚至在楼盘图中的位置,对每套房子的定价都有影响,如果开发商SB,那今天就是你比人家有钱,你在盖,他在买你的。菲律宾房产期房付款方式的特殊性, 导致今天所有开发商或多或少都有溢价,毕竟你是花了一成首付,甚至于零首付买了人家四年后,六年后的房价,这就是为什么菲律宾的期房价格贵过二手房,是因为付款方式和资金占有率导致。所以截止到今天2019.菲律宾所有开发商都有溢价,但是溢价的比例各不相同,溢价率是这家房子还值不值得投资的关键指数,当溢价部分超过30%.期房周期小于4年的时候,请果断放弃.因为你不会赚钱,最多平账,这样的房子没有炒楼花的价值。切记,不是每平米房价越便宜的,溢价越少,我在马尼拉见过很多一万七,两万二貌似便宜的烂盘,实际周边房价只有7000-14000元每平,溢价比高达60%
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2019是马尼拉机会和风险并存的一年,菲律宾房产会出现分化,炒房这个东西是一个种瓜得瓜种豆得豆的简单事,卖房时流的泪,都是买房时脑子进的水。交流加我微信:evilspawn999

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