菲律宾房产 中介套路集锦 防骗指南 买前必读!!! - 17 Aug 2018

买错房的灾难程度堪比嫁给渣男,娶了绿茶婊。买对房,几年后能拉开你和同龄人的财富阶层,买错房,未来几年你会陷入这套房的财务深渊中。在菲律宾房产发展迅猛的过去五年,我见过狂扫千万人民币的,也见过扔了几十万在菲律宾灰遛遛收场止损的,更见过高杠杆零首付了50套期房,全部没尾款收房从此走上了人生癫疯的。学习菲律宾房产投资的知识,是对自己辛苦赚来的血汗钱最大的尊重。

1.
菲律宾买房,零首付月供2000炒楼花,这个骗术早2年就被一个宁波中介公司玩烂了,最后大多是卖不掉的,要么断供,前面的钱打了水漂,要么继续供收楼,因为这种几乎都是中国中介包盘销售,特别集中,在同一个楼里几千套房子找租户,出租都有相当大的难度。韭菜被割了一波后,换个中介再骗一轮,果然昧良心的钱源源不断,韭菜也是割不完的。

2.
菲律宾买房不要超出自己能力高杠杆,在菲律宾房产投资中杠杆非常重要,普通人若想脱颖而出必须翘起脚尖走路,但是成也杠杆败也杠杆,如果一个中介鼓励你只有一套的尾款去买十套房,零首付高杠杆,不用问,保证是骗子,没有例外,现在已经有中国人​因为高杠杆,扔了几十万人民币在菲律宾,继续供下去,尾款高达80%银行根本不会尾款贷款给你,也是死路一条,卖不掉就只能断供止损,前面给的钱全白费。投资这回事要量力而行,别像个赌徒一样,总想着四两拨千斤一夜暴富,有这种好事真能轮到你?!

3.
菲律宾房产尾款可以贷款骗局,不要相信本地销售动不动就告诉你尾款不要怕找银行贷款,实际上你真的要考虑你的尾款如何解决,外国人在菲律宾买房和本地人不一样,本地人贷款成功率高达80%.最高可以贷9成,还15年,但外国人不行,能成功贷到的不超过10%.最多也就贷50%总价。外国人指望贷80%尾款是绝对不可能的,贷款要求的材料也极其复杂。除非你的中介或销售给你出保贷书,不然不要信,佣金领完了他跑了,最后要给尾款的是你。

4.
​菲律宾买房单纯的认为价格便宜就是未来成长性好,其实大错特错,截止到20202月,菲律宾房价还靠谱的位置房价没有少于25的,高的可以达到4万,低于这个价格的要么房子血烂,要么位置太远,要么周边一塌糊涂没有配套。菲律宾和中国不一样,周边血烂的那种地方发展起来非常难,反而是周边环境好,CBD或者富人区聚拢资源越来越多,发展越来越好。有的房子现在很贵,但以后还会更贵,不要过于迷恋单价。

5.
菲律宾买房根本没有什么学区房概念,最近出现了很多围绕德拉萨大学的楼盘,被国内中介硬推学区房​实际上这些房子在malate.马拉特,周边除了德拉萨大学外什么都没有,马拉特是马尼拉最差的区,治安最差,穷人最多,街上泛着一股尿骚味儿,周边二手房只要8000人民币每平米,而我见到的中介推的期房在马拉特的都卖2万人民币一平米,溢价幅度高达60%.还炒毛线楼花,记住马尼拉没有学区房概念,和国内不一样,这边有钱人孩子读私立学校,没钱人的孩子就近随便上个免费的公立学校就完了,不是按片区分派的。德拉萨周边很多现有楼盘都还在招租,学生没什么钱,还有寒暑假空置期2-3个月,马尼拉买房还是要买在周边写字楼多公司多精英人群聚集的地方,不要迷信学区房。菲律宾不是中国。

6.
菲律宾买房一定要去看现场,不能网络谷歌地图看一下,就直接买了,因为谷歌地图你看不到周边人群,你分辨不出是蓝领居住区还是小白领居住区还是精英居住区还是老牌富人居住区,你也看不出是不是单行道,要不要调头绕好远才能出行,紧挨C5环城公路的可不一定能马上上高速,有几个楼盘已经错过了立交桥的入口,而是在桥下面,这些谷歌地图都不能帮你。你不光要来和中介看一遍现场,你还要自己回去花时间真的在周边好好逛逛再买,中介带游是他给你洗脑的过程,自己溜达才是最真实感受,最客观判断。我体验过最吓人的恐怖事件就是某著名海外房产平台上,言之凿凿给你推荐菲律宾房产的销售,其实本人根本都没来过菲律宾,老板让卖什么就给你推荐什么,有客户听了他们的推荐和过度宣传高杠杆几十万打了水漂扔在了菲律宾,在我的世界和认知里,这真是比恐怖片还tm恐怖。

7.
菲律宾房产投资不要太迷信大V推荐,大V推荐都是和中介合作的,最后他们要分佣金的,这是一种商业行为,一万块就能买到十万粉丝的大V推荐,其实这些大V很多连菲律宾都没来过,即使来过也是走马观花,韭菜们信了就被割。迷信大V不如花点时间读读巴菲特的价值投资理念。

8.菲律宾买房要更看中价值投资和中长期收益,未来五年甚至于十年的成长性,重视价值投资,不要过分关注短期波动和新闻,以菲律宾的人口结构,年轻讲英语的人口红利,和发展中国家经济持续增速增长,短期的波动影响有限,长期走势取决于菲律宾未来经济运行情况,不取决于疫情,也不取决于菠菜,建议大家看看周金涛的周期论,人生是一场康波,眼光放长远,踩准时代的红利。

9.
菲律宾房产你买的是未来不是现在,不要过度追求中介吹嘘的高租金收益,菲律宾买房现阶段靠中国菠菜,未来靠本地精英阶层刚需。买现房吃租除了空置期,房产税,管理费,物业费,房屋折旧,其实剩下的没有多少,一但遇到今年这种菠菜回不来,游客来不了的尴尬状态,首先哭的就是现房持有者,期房的影响并不大。现房吃租就像P2P,你看中的是人家的高利息(租金)​,人家看中的是你的本金(10年以后你的房子成了老破小还能不能卖得掉拿回本钱)你绝对应该思考。

10.
菲律宾买房规划不能全信,菲律宾人的速度和效率确实不怎么样,有的规划出来2年了还没动工,即使动工了一个桥造3-4年,一个轻轨造五年也很正常,至于造新城,那可能需要15-20年时间,你能不能等的起,你的资金流能不能撑的住到建好的那个时候你要考虑。菲律宾吃饭买个单都得半小时,他们的基建速度和国内差太多了,很多项目规划着规划着政府换届就没了。所以在菲律宾买房子还是要注意周边的便捷性和成熟度,不能全信规划。​

11.
菲律宾房产很多大陆投资客,不分开发商资质,不看密集度,只看单价和地段进行选择是大错特错,姑且不论建造质量和舒适度是未来接盘侠考量是否接盘的重要因素,咱们单从投资角度来分析,在菲律宾同一地段好的开发商卖3万,差的开发商卖1.9万,好的开发商一块土地造600户一层12户,差的开发商同样一块土地造4000户,一层70户,你未来房子真正的价值等于未来地皮价值除以多少人和你共同分这块地皮价值,分母越大,价值越小。这才是为什么在菲律宾,同样地段好的开发商的虽然贵,但是更值得投资。
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12.菲律宾房产中介鼓励你高杠杆买多套告诉你房子尾款可以贷款,这是典型的忽悠之一,外国人除非持有当地长期拘留签证,并且有正式职业,大公司里好的职务,并且持续在菲律宾交税两年以上,并且你的交税额推算出的你的收入要能支持你申请的贷款额度,确实有偿还能力的才能贷到,审批时间需要半年,利率在8.5%BDO银行。可以说当地银行对于外国的贷款那是相当严了,几乎不可能完成的任务。你唯一可以使用的贷款是开发商内部贷款,部分地产公司为了鼓励大家买他们的房子而提供给购买者的一种优惠金融服务,在当地叫in house finance.比如smdc就提供房屋总价的70%可以进行为期十年的开发商内部贷款,当然这是一个高达14%年利的高利贷,说白了借30万尾款,头一年要还开发商3+4万2000.第二年开始逐渐减少。那你说,被忽悠了,没有尾款,当年买房时候销售跟我说可以贷款来的,那现在我找他可以嘛?答案是不可以。菲律宾房产公司所有员工都是有业绩考核的,底薪非常低,三个月没有销售额的话,自动解雇。而房子的建造时间长达五年。在菲律宾房产公司能坚持并且存活下来五年的销售100个里面不超过五个,开发商不会为当年的销售的话负责,开发商只认合同,当年购买的时候都会让你签张纸,叫金融免责,如果你无法获得银行贷款自行负责。所以建议大家在菲律宾买房能用资金杠杆没错,但不能用的太夸张,还是要量力而行的根据自己财力理性投资。

13.
关于在当地银行开户,到底能不能开,smdc现在出了中国信用卡在他们官网上注册付款,直接¥换比索从你国内信用卡上扣月供,所以买smdc的房子,你没有在菲律宾开银行账户的必要。买ayala的房子需要当地银行的支票支付每个月的月供,所以他家合作的银行会帮你包开户,这个是本人亲身经历,确实给我开成功了,没费事也没折腾,一周之后让我过去领的支票本和银行卡,只提供了两个非常简单的资料,签了几张纸,俩小时在银行搞定开户全部手续。其他地产公司的几乎都开不到,目前只有阿亚拉能包开户。

14.阳台问题,我们中国人喜欢有阳台的房子,菲律宾房产是没有公摊的,多少平就是多少平,但是这里有个误解,阳台是算面积的,不是白送的,以均价三万来说,七平米的阳台就是你花21万的血汗钱买来的!不要听某些中介忽悠你我家房子均价低阳台大,7-10平米的大阳台均价一万六,特别划算,等你把阳台的钱算进去再除以室内实际使用面积的话,他所谓的均价1.6万就秒变2万多了。那菲律宾买房子要不要阳台呢?可以要也可以不要,要是为了通风好,而不是为了晒衣服,菲律宾的物业管理不准许在阳台上晒衣服,抓到一次罚款700比索。如果一定要买带阳台的,就买个2-3平的就够了,现在均价3万了马尼拉中心区,三平的阳台可是九万块,淡定。

15.
零首付的比要首付的适合炒房,中介经常会这么告诉你,确实我们都想花最少的钱干最大的事儿,但是冷静,上手容易的出手难,上手难的出售和转手时更容易,为什么呢?因为资金优势让你PK掉了一批底层投机者,当一个零首付的楼盘里有几百个炒房客,几年后都是利用资金杠杆炒房没有尾款的急需抛售,因为他们根本没有尾款,到最后慌张的只想拿回已经给出去的部分,你同样也炒的这个零首付的楼盘,那你觉得你的利润何在?所以我建议,利用资金优势,躲避底层投资者,给首付,在有潜力的区域进行中长线操作,做一个真正的投资者而不是投机者,在菲律宾马尼拉这样的改革开放初期阶段的地方,机会大把。

16.
在菲律宾买房产投资,如果你的房子周边有贫民区,集中的那种片区贫民区,中介如果告诉你说,城市发展这些贫民区会拆迁,这种房子不要买也不要信,菲律宾房产土地是私有制,虽然他们房子旧,但是他们是有地权的,强制赶走他们连总统也不敢,菲律宾越是生活艰难的人孩子越多,家庭人口多,他们手上持有选票就多,除非总统不想连任了,不想要选票了,所以根本不可能强拆。总统都办不到的事儿,中介凭嘴就给拆了?!莫信。房子所在周边卖相好,环境好,非常非常重要。

17.
不要觉得自己比开发商聪明,开发商一定是比你聪明的,否则就是你去开发,人家掏钱去买了。如果一个楼盘明显低于周边均价,你仔细观察和分析后必然会发现猫腻,如果不是建在地震带的红色区域上,就是周边有工厂,仓库,很难迁走的当地人,同样一个区域内,走路十分钟能到达的地方,很多时候也是一脚天堂一脚地狱,天堂板块租金能达到25000-30000比索每月。十五分钟之外的工厂区,租金却只有可怜的14000-16000比索。天下没有免费午餐,不要贪小便宜,要投资在真正未来有潜力有前景的地段和区域内。

18.
团购并且收取购买者中介费,菲律宾所有的持牌照销售,没有一个是问购房者拿中介费的,全部是当地地产公司提供销售人员佣金,所以但凡要收取购买者中介费的全部是不正规的中介。所谓的团购,就是集中购买一个楼盘,几百个中国投资客买在一个零首付的楼盘里,因为资金杠杆被过度鼓励使用,很多购买者因为贪心而购买多套却根本没有尾款支付能力,在未来的几十个月内,当初和你团购的人变成你的竞争者,一个楼盘到后期几百人抛售,不用讲利润,拿回早期投入的你都是万幸,如果你既没尾款又抛不掉,那你会失去前期投入的所有,后果简直不敢想象。所以投资还是要量力而行,可以合理使用资金杠杆,但不能不计后果。房产投资团购利用的是投资者的从众心理,输的不是地段,输在扎堆。

19.包租骗术,一般都是中介搞一个本地开发商卖不掉的尾盘,然后做一个好看的PPT,实际考察的话现场和周边一塌糊涂,没有公司,没有配套,甚至于除了自己开车或者搭乘吉普尼外没有任何公共交通,然后中介告诉你放心买吧,我们是包租2年的,7%回报,所有这种都是房价上偏高周边楼盘实际价值已经把你未来2年的租金通过高价卖房给你提前骗取到,再以包租的形式返还你2年租金,为的是什么,掩盖这是一个烂盘的事实,你当中介是神吗?周边什么没有谁会去住?我听过最搞笑的是我们和携程合作,做短租卖给中国游客,你当游客是傻子吗?没有配套的地方游客会喜欢住吗?游客会好评吗?没有可持续租赁的可能。这种骗术早年国内苏州商铺包租就已经被玩烂了,如今又飘扬过海被带到了菲律宾,国内你都无法维权,菲律宾你怎么维权?!